Allein im Zeitraum zwischen 2010 und 2023 sind die Nettomieten privater Mietwohnungen um 73 Prozent gestiegen. Die hohen Mietkosten sind nicht nur einer der größten Inflationstreiber, sondern stellen für viele Menschen im Land mittlerweile eine enorme Kostenfalle dar.

Die Liberalisierung von Wohnraum

So ist es nicht verwunderlich, dass die zunehmende Wohnungsnot mit einer Stärkung der Marktlogik, einer Liberalisierung des Mietmarktes einhergeht. Drei Beispiele im nationalen Kontext können exemplarisch genannt werden:

• Die Liberalisierung des Mietrechts: Mit der Wohnrechtsnovelle 2000 wurde die Möglichkeit befristeter Mieten eingeräumt. Mittlerweile ist rund die Hälfte aller privaten Mietverträge befristet[v] und der Großteil aller privaten Mietverträge wird befristetet abgeschlossen (in der Regel auf drei Jahre). Jedoch schließt nur ein Viertel aller Mieter*innen freiwillig befristete Verträge ab. Denn neben erheblichen Mehrkosten führt Planungsunsicherheit zu Sorgen und Zurückhaltung bei Investitionen: Schulwechsel, der Verlust des sozialen Wohnumfelds sowie die Unterbrechung der Meldung, etwa relevant für den Zugang zu Gemeindewohnungen in Wien, sind reelle Gefahren für eine stabile und leistbare Perspektive[vi]. Hinzu kommt, dass Neuvertragsmieten in der Regel teurer sind als jene im Bestand[vii].
• Der Rückgang der Wohnbauförderung für Wohnungsneubau und Sanierung ist seit Jahrzehnten deutlich rückläufig. Nicht nur ging der Anteil der Wohnbauförderung von 1,4% des BIP auf 0,4% des BIP zurück (Jüngling, 2024). Auch der Aufhebung der Zweckbindung der Beiträge (jeweils zur Hälfte von Arbeitgeber*innen und Arbeitnehmer*innen finanziert) dürfte es geschuldet sein, dass in mehreren Bundesländern ein Rückgang der Wohnbauleistung im geförderten Segment zu verzeichnen ist[viii].
• Die Stärkung des „right to buy“ durch mehrere Gesetzesnovellen ermöglicht es Mieter*innen sozial geförderten Wohnbau unter bestimmten Voraussetzungen als Eigentum zu erwerben. Damit wird der Grundstein dafür gelegt, sozial gebundenen Bestand schleichend zu privatisieren. Nicht nur der Eigennutz, auch eine Vermietung der Wohnungen ist weiterführend möglich. In Großbritannien hatte diese Politik zur Folge, dass rund 2,7 Millionen Sozialwohnungen veräußert wurden[ix] – ein­­­ Ausverkauf des sozialen Wohnungsbaus im Sinne der Gewinnorientierung und zu Lasten von Mieter*innen.

Qualitativ hochwertiger, leistbarer Wohnraum

Die zunehmende Liberalisierung produziert also vermehrt Gewinner*innen und Verlierer*innen, die über „den Markt“ in Beziehung zueinanderstehen. Wohnungsnot auf der einen Seite, der Marktlogik immanente profitorientierte Spekulation und renditengetriebener Wohnbau auf der anderen Seite. In ihrem Buch „The Defence of Housing“ beschreiben David Madden und Peter Marcuse, dieses Spannungsverhältnis zwischen Wohnraum als Immobilie und Wohnraum als zu Hause als unauflöslich. Sie kommen zum Schluss, dass Wohnraum der Marktlogik entzogen werden muss, soll die Funktion des Wohnraums als ein zu Hause Priorität eingeräumt und Ungleichheitsdynamiken entgegengewirkt werden[x].

Konsistent zeigen historische und gegenwärtige Beispiele, dass die Leistbarkeit von Wohnraum (und zum Teil auch dessen Qualität) umso eher gewährleistet werden konnte, je deutlicher Wohnraum dieser Marktlogik entzogen wurde[xi]. Die österreichische Tradition an kommunalen und genossenschaftlichen Wohnbau zeigt dies wohl am deutlichsten. So ist nicht nur der soziale Wohnbau deutlich leistbarer als jener des privaten Segments. Eine Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts (WIFO) in Kooperation mit dem österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) zeigt sogar, dass sich der gemeinnützige Wohnbau preisdämpfend auf den gesamten Wohnungsmarkt auswirkt[xii].

Mietpreisbremse als Sofortmaßnahme

In Hinblick auf die legitimen Wohnbedarfe der österreichischen Bevölkerung sowie ausgehend von einem Menschenrecht auf Wohnen, kann also festgehalten werden: Die zunehmende Möglichkeit Wohnen als Ware zu handeln und sie damit der Spekulation und Gewinnorientierung auszusetzen führen zu einer Verschlechterung der Situation für die Mietbevölkerung. Beispiele wie der soziale Wohnbau zeigen die Folgerichtigkeit des Umkehrschlusses. Konsequenterweise setzt sich die Volkshilfe Wien daher für

• eine Stärkung des sozialen Sektors (Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen),
• ein einheitliches Mietrecht mit starkem Mieter*innenschutz (etwa Abschaffung befristeter Mietverträge) sowie
• Maßnahmen zur Eindämmung von Spekulation mit Boden und Wohnraum ein

Als kurzfristige Notbremse, um den Druck von der Mietbevölkerung zu nehmen, plädiert die Volkshilfe Wien außerdem für eine befristete Mietpreisbremse und anschließender Deckelung. (Details siehe Policy Paper „Wohnkrise bewältigen“ der Volkshilfe)

Was ist und was kann Delogierungsprävention?

Menschen, die von Delogierung bedroht sind, befinden sich in einer psychosozialen Ausnahmesituation. Die Angst auf der Straße zu landen ist groß, die bei Sorgepflichten für Kinder häufig potenziert und, wenn man sich vor Augen führt, was Wohnungslosigkeit individuell für Betroffene bedeutet, in jedem Fall legitim. Im Fachdiskurs wird zwischen primär, sekundär und tertiär präventiven Angeboten unterschieden. Primäre Instrumente setzen vor Problemen mit der Mietzinsentrichtung an. Zu ihnen zählen Mittel der Armutsbekämpfung ebenso wie Lobby- und Sensibilisierungsarbeit. Sekundäre und tertiäre Angebote hingegen, richten sich an Personen, die schon Gefahr laufen aufgrund von (potentiellen) Mietzinsrückständen zwangsgeräumt zu werden bzw. an Menschen, die von einer Delogierung bedroht waren. Ihnen wird nach Bedarf weitere Beratung und Betreuung angeboten, um die Lebenssituation nachhaltig zu stabilisieren und so die Delogierungsgefahr vorbeugend gering zu halten. Diese unmittelbaren Angebote der sekundären und tertiären Delogierungsprävention, werden häufig auch als „Wohnungssicherung“ bezeichnet.

Hochwertige Delogierungsprävention > Geldleistungen

Die gegenwärtige Lage der Delogierungsprävention ist aufgrund der Wohnungsnot ambivalent zu beurteilen: Einerseits stellen Sozialministerium oder etwa auch Kommunen wie die Stadt Wien in einem Kraftakt, erhebliche finanzielle Mittel zur Verfügung, um die Wohnungslosigkeit durch Delogierungen so gut es geht abzuwenden. Zurecht werden derartige Instrumente in vielen Bundeländern als „Gamechanger“ bezeichnet, in denen es bislang kaum oder keine Mittel für in Not geratene Mieter*innen gab. Andererseits ist der Andrang bei vielen, auch etablierten, Beratungsstellen derart hoch, dass sie sich „nur“ auf die unmittelbare Bedrohung konzentrieren können. Aufgrund der akuten Situation vieler Hilfesuchender, müssen also Menschen vorrangig beraten werden, deren Zwangsräumung unmittelbar bevorsteht. Frühzeitiger ansetzende oder tertiär präventive Unterstützungsangebote, müssen zur Bewältigung der akuten Notlage zurückgefahren werden.

Unumstritten ist, dass diese, sog. subjektfördernde Hilfen absolut notwendig sind und Leid abwenden. Gleichzeitig substituieren sie wohnpolitische Zögerlichkeit und stabilisieren das Ungleichheitsgefälle. Anstatt (temporärer) Mietpreisbegrenzungen oder -deckel, die effektiv den Druck von Mieter*innen nehmen und extreme Gewinnzuwächse zumindest begrenzen, werden mit diesen Geldern die Mietzinssteigerungen und Vermögenszuwächse von Privaten gestützt. Oder wie es im Policy Paper heißt:

„Sozialpolitische Instrumente kaschieren auch wohnpolitische Versäumnisse. Anstelle von Maßnahmen zur Schaffung leistbaren Wohnraums, verschieben ausgleichende Transferleistungen Steuergeld zu vermögenden Immobilienbesitzer*innen. Eine Umverteilung von unten nach oben.“

Bestehende Instrumente effektiv anwenden

Schließlich muss auch festgehalten werden, dass nicht alle bestehenden und effektiven Instrumente der Wohnraumsicherung ausgenutzt werden. Der §33a MRG sieht vor, dass Kommunen die Möglichkeit besitzen, soziale Institutionen über die gesetzlich verpflichteten Meldungen der Bezirksgerichte zu drohenden Delogierungen (eingebrachte Räumungsklage) zu informieren. Das bietet Institutionen die Möglichkeit frühzeitig und proaktiv mit Betroffenen Kontakt aufzunehmen.. Die Stadt Wien praktiziert diese Möglichkeit mit der FAWOS sehr erfolgreich. Entsprechende Mieter*innen von Privatwohnungen werden postalisch kontaktiert und über Unterstützungsangebote informiert. Trotz der augenscheinlichen Effektivität (wenig Aufwand, viel Gewinn) verzichten weiterhin viele Kommunen auf diese Möglichkeit der Weiterleitung.

Menschlicher und wirtschaftlicher Gewinn

In Zeiten angespannter Budgetsituationen werden soziale Angebote kritisch hinterfragt. Immerhin geht es um viel Steuergeld und die staatlichen Institutionen sind zurecht angehalten verantwortungsbewusst, wirtschaftlich und sozial effizient zu haushalten. Auch aus diesem Grund spricht man in der Sozialen Arbeit von einem Doppel- oder gar Trippelmandat[xiii], dass die strukturelle Ambivalenz[xiv] zwischen Auftrag der Betroffenen, der Gesellschaft und der Profession beschreibt.

Klammern wir also künstlich den sozialen und solidarischen Aspekt sowie die Frage in welcher Gesellschaft wir leben möchten aus und betrachten nur die ökonomischen Argumente, kommen wir nicht umher festzustellen: „es [gibt] keinen vernünftigen, menschlichen wie wirtschaftlichen Grund, nicht in delogierungs-präventive Angebote zu investieren.“ (aus dem Policy Paper „Wohnkrise bewältigen“ der Volkshilfe“).

Delogierungsprävention zahlt sich aus

Schon zu Beginn der Corona-Pandemie hat die AK Wien die finanziellen Folgekosten einer Delogierung bei einem durchschnittlichen Mietzinsrückstand von 2.500 Euro mit 30.900 Euro berechnet. Im Zuge des Policy Papers haben Sina Moussa-Lipp, Referentin für Kommunalpolitik bei der AK Wien, und Florian Baumgarten, sozial- und wohnpolitischer Referent der Volkshilfe Wien, die Rechnung aktualisiert. Dafür wurden Daten der AK Wien, Volkshilfe Wien, des FSW[xv] und des Rechnungshofes[xvi] herangezogen. Die Neuberechnung zeigt, dass der durchschnittliche Mietzinsrückstand auf rund 3.600 Euro angewachsen ist. Die Höhe von 30.900 Euro finanzieller Folgekosten für Mieter*in, Vermieter*in und staatliche Institutionen bilden eine absolute Untergrenze. Ein derart „geringer“ Betrag kommt tendenziell nur vor, wenn eine durchschnittliche Wohnung „leer“, also ohne jeglichen Hausrat zwangsgeräumt wird und nur eine Person im Haushalt wohnt. Ziehen wir realitätsnähere Szenarien heran, etwa eine Delogierung mit Hausrat, ein höherer Mietzins oder ein Mehrpersonenhauhalt, ergeben sich rasch Folgekosten über 40.000 Euro. Nach oben hin sind hierbei keine Grenze gesetzt, werden langwierigere Verfahren oder erhöhter Renovierungsbedarf mitbedacht, wie auch das dritte realistische Szenario mit Folgekosten über 55.000 Euro zeigt.